Segredos dos bons negócios imobiliários

É da natureza humana querer apenas fazer “ótimas” transações imobiliárias. Mas o que é um negócio perfeito e como diferenciar bons negócios?

Provavelmente não vai surpreendê-lo saber que o “negócio perfeito” não existe de fato, e ainda muitos investidores “em potencial” deixam de reconhecer um bom negócio quando buscam a perfeição.

Até certo ponto, um “bom negócio” dependerá em primeiro lugar de por que queremos ter uma e quais são nossos objetivos com relação a investimentos imobiliários. Todos nós temos objetivos e aspirações diferentes e, embora não haja uma resposta única para essa pergunta, existem seis pré-requisitos essenciais que vão te ajudar.

Bons negócios têm fluxo de caixa

Quando nosso fluxo de caixa é positivo, podemos suportar a maioria das pedras que o mercado coloca no nosso caminho. Assim, ao escolher uma propriedade que tenha a capacidade de manter um fluxo de caixa positivo, você pode se sentir seguro por saber que esse negócio pode funcionar, gerando bons negócios.

No entanto, se você encontrar um negócio que em todos os outros aspectos se enquadre no projeto, exceto que a propriedade tem um fluxo de caixa negativo, não o desconsidere imediatamente. Observe por que o fluxo de caixa é negativo e se algo pode ser feito para torná-lo positivo. Talvez a propriedade esteja ‘subalugada’? Talvez a taxa de administração não seja competitiva? Ou talvez com algumas melhorias relativamente baratas o aluguel pudesse ser aumentado significativamente?

De qualquer forma, certifique-se de que o fluxo de caixa seja considerado no negócio e avalie quais ajustes podem ser feitos para ajudar o negócio a funcionar melhor para você.

Aumentar seu patrimônio desde o primeiro dia

Muitas vezes somos informados de que o lucro é obtido na compra e se você comprar abaixo do valor de mercado, você aumentará seu patrimônio líquido desde o primeiro dia.

No entanto, como com todos esses pré-requisitos, é melhor não ser muito rígido. Por exemplo, pode haver momentos em que o vendedor não conceda o preço, mas você ainda sabe que vale a pena comprar o imóvel. Talvez haja um crescimento significativo de capital previsto, e isso pode não ser necessariamente devido a mudanças no mercado.

Em vez disso, pode haver mudanças planejadas na localidade que trabalharão para aumentar o valor. Como tal, mantenha suas opiniões abertas e conduza a devida diligência.

Crescimento significativo de capital

Existem duas maneiras de comprar em uma área onde há uma perspectiva de elevação do crescimento de capital. A primeira é que, em condições normais de mercado, alguns locais sempre serão mais populares do que outros e, nesses locais, podemos presumir que os preços aumentarão mais rapidamente do que em locais menos populares.

No entanto, a cereja do bolo é comprar em um local onde você não só pode esperar um crescimento significativo do capital devido às naturais mudanças do mercado, mas onde você sabe, ou antecipa, que o crescimento do capital será ainda mais reforçado por fatores não mercantis que são peculiares a esse local.

Isso pode ser genial se a área estiver passando por uma restruturação, que pode ser devido a melhorias nas ligações de transporte ou outra infraestrutura, etc.

A diferença está no todo

Os investidores tendem a se concentrar na taxa de juros principal, mas o custo geral pode ser significativamente distorcido por taxas iniciais, penalidades de resgate … e assim por diante. Eles precisam ser verificados e levados em consideração para que você saiba que está comparando as coisas certas para ter bons negócios.

Para vincular o negócio a um grande negócio de finanças, o uso de um corretor de hipotecas de boa reputação é recomendado. Ele não apenas saberá o que está disponível e qual produto será adequado a um determinado negócio e circunstância do mutuário em particular, mas um corretor terá o conhecimento especializado aprofundado necessário para fazer um bom negócio.

Bons negócios usam o mínimo possível de seu próprio dinheiro

A premissa por trás de tudo é que o comprador não colocará “nada de seu dinheiro no negócio”. Em teoria, isso torna o investimento em propriedades acessível a todos e, se você tiver dinheiro que possa investir em um negócio, terá a oportunidade e a liberdade de gastá-lo de outras maneiras.

Essa estratégia levou os investidores a serem mais criativos sobre como fazem as coisas. Não colocar seu próprio dinheiro significa, por implicação, colocar o dinheiro de outra pessoa (a menos, é claro, que você use uma opção ou técnica semelhante).

Bons negócios agregam valor

O elemento final dos bons negócios é a oportunidade de agregar valor. Um exemplo óbvio disso é a compra de um imóvel que precisa ser reformado. Se você comprar o imóvel certo, pelo preço certo, exigindo as obras certas de reforma e melhoria, haverá a oportunidade de aumentar o valor em mais do que você gasta nas obras. A razão para isso é que o mercado é imperfeito na forma como trata o custo de reparos e melhorias na determinação do valor.

É improvável que você consiga comprar uma propriedade com todas as seis dicas e pode haver boas razões para comprar propriedades que não tenham todas as seis. Mas, à medida que você se torna mais experiente em seu método de investimento, pode chegar à conclusão de que quatro em seis, ou mesmo três em seis, é bom o suficiente. Simplesmente pondere o que é importante para você e o que contribui para atingir seus objetivos.

Coisas para lembrar

Essas quatro dicas serão úteis para você conseguir uma pechincha, quer esteja querendo vender o imóvel imediatamente ou encontrar um sólido investimento de aluguel.

• Ganhe dinheiro no dia em que comprar a propriedade, encontrando vendedores motivados que ficarão felizes em vendê-la abaixo do valor de mercado para um retorno rápido
• Agregar valor, mais tarde, é uma ótima maneira de tornar lucrativo um negócio imobiliário. Se você escolher uma propriedade que a princípio não é a mais linda do mundo, poderá ganhar algum dinheiro rápido fazendo o básico e substituindo encanamentos e elétricos antigos e modernizando com sabedoria dentro de um orçamento
• Avaliar a demanda de aluguel é um elemento essencial para conseguir um bom negócio. Você pode até conseguir um acordo com um cliente em dificuldades e já ter inquilinos instalados na propriedade. Mas você sempre precisa se certificar de que esses inquilinos possam ser substituídos, se necessário. Portanto, não negligencie esta etapa
• Só é um ótimo negócio se você verificar seu fluxo de caixa. Quanto você ganhará no negócio se vender e alugar? Siga as somas básicas acima para garantir que os números sejam verificados