Passo a passo para proprietários de como alterar um contrato de locação já existente

Alterar um contrato de locação já existente é uma questão que exige cuidado e atenção por parte dos proprietários, uma vez que envolve direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário. Desse modo, o contrato de locação é um acordo formal que estabelece as condições para o uso de um imóvel, seja ele residencial ou comercial, e suas cláusulas são regidas pela Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/1991).

No entanto, durante o período de vigência, pode haver a necessidade de ajustar algumas de suas disposições, como o valor do aluguel, a duração do contrato, ou até mesmo as garantias oferecidas.

Neste guia, você compreenderá o passo a passo de como e quando realizar alterações em um contrato já existente.

Essas modificações, no entanto, não podem ser realizadas unilateralmente pelo proprietário, elas precisam ser acordadas entre ambas as partes e formalizadas por meio de um aditivo contratual, respeitando os limites impostos pela legislação vigente.

Quando os proprietários podem alterar um contrato de locação já existente?

Os proprietários podem alterar um contrato de locação já existente em algumas situações específicas, desde que haja concordância do locatário. Alterações unilaterais não são permitidas, mas alguns momentos ou eventos podem justificar e permitir ajustes no contrato.

1. Reajuste Anual do Aluguel

Após 12 meses de contrato, é permitido o reajuste do valor do aluguel, conforme o índice de correção estipulado no contrato (geralmente o IGPM ou IPCA). O proprietário pode propor o aumento, mas o índice deve estar previsto no contrato original.

2. Fim do Prazo Contratual

Ao término do prazo estipulado no contrato (geralmente de 12, 24 e 30 meses) o proprietário pode propor novas condições, como um aumento no aluguel, novas garantias, ou até mesmo a revisão de cláusulas. As partes podem concordar em renovar o contrato, mantendo ou alterando suas disposições.

3. Alterações nas Garantias De Locação

Se houver a necessidade de troca de garantias (como a substituição de um fiador, seguro-fiança ou caução), o proprietário pode solicitar a alteração do contrato para incluir a nova forma de garantia.

4. Necessidade de Reparos Estruturais

Caso o imóvel necessite de reformas ou reparos estruturais que não tenham sido previstos no contrato inicial e que possam impactar o uso da propriedade, o locador pode propor alterações nas condições de uso ou nos prazos do contrato.

5. Encargos e Taxas

Se houver aumento nos encargos relacionados ao imóvel (como IPTU, condomínio ou outras taxas) que sejam de responsabilidade do locatário, o proprietário pode ajustar o contrato para incluir essas mudanças. Isso, no entanto, deve ser feito de forma transparente e seguindo o que foi previamente acordado no contrato.

6. Acordos Extrajudiciais ou Concessões Especiais

Em casos onde o locatário enfrenta dificuldades financeiras temporárias, o proprietário pode aceitar alterar provisoriamente o valor do aluguel ou ajustar prazos de pagamento, formalizando essa alteração por meio de um aditivo.

7. Alteração no Uso do Imóvel

Se o locatário deseja mudar a destinação do imóvel (por exemplo, de residencial para comercial), o proprietário pode exigir a alteração no contrato para ajustar as novas condições de uso.

8. Mudança na Legislação

Se houver alterações nas leis de locação ou em normas que afetem o contrato (como alterações na Lei do Inquilinato), o proprietário pode propor mudanças no contrato para que este esteja em conformidade com a nova legislação.

Como um proprietário pode alterar um contrato de locação: passo a passo

1. Identificar a Necessidade de Alteração

O primeiro passo é o proprietário avaliar se há realmente a necessidade de alterar o contrato, seja por questões de reajuste de aluguel, mudança nas condições de uso, garantias, ou outras cláusulas.

• Exemplos: reajuste do valor do aluguel, alteração de garantias (fiador, caução), necessidade de reformas, mudanças no uso do imóvel, entre outros.

2. Verificar o Contrato Original

Antes de propor qualquer mudança, o proprietário deve revisar o contrato de locação atual para verificar as cláusulas que estão envolvidas na alteração pretendida e as regras sobre possíveis ajustes. Certifique-se de que o contrato permite a modificação proposta, respeitando os prazos e condições.

• Por exemplo, o contrato pode estipular um índice específico para reajuste de aluguel (IGP-M, IPCA), ou ter uma cláusula sobre garantias que devem ser observadas.

3. Propor a Alteração ao Locatário

Uma vez identificada a alteração e verificadas as regras no contrato, o proprietário deve formalizar a proposta de mudança ao locatário. Isso deve ser feito por escrito, para garantir clareza e transparência entre as partes.

• A proposta deve incluir o que está sendo alterado (ex.: valor do aluguel, prazo do contrato), o motivo da alteração e a data de início das novas condições.

4. Negociar os Termos da Alteração

O locatário pode concordar ou não com as alterações propostas. Se o inquilino tiver objeções ou sugestões, essa é a etapa onde ambas as partes podem negociar os novos termos até chegarem a um acordo.

• Em caso de desacordo, o contrato original permanece válido até o término, a menos que uma solução amigável seja encontrada.

5. Formalização Através de um Aditivo Contratual

Após o acordo, é necessário formalizar as alterações por meio de um aditivo contratual. O aditivo é um documento que modifica o contrato original, incluindo as novas disposições acordadas entre as partes.

O aditivo deve especificar claramente :

• O que está sendo alterado (cláusulas, valores, garantias, etc.).
• A data de início da alteração.
• Quais partes do contrato original permanecem inalteradas.

6. Assinatura das Partes

Tanto o proprietário quanto o inquilino devem assinar o aditivo contratual, para que a alteração tenha validade legal. Se houver garantias no contrato (fiador, por exemplo), o garantidor também deve ser informado e, em alguns casos, sua assinatura será necessária.

7. Registrar o Aditivo

Embora o registro do contrato de locação ou de seus aditivos em cartório não seja obrigatório, pode ser uma boa prática registrar o aditivo contratual para garantir maior segurança jurídica, especialmente em contratos de longa duração ou valores elevados.

8. Comunicar as Partes Envolvidas

Caso existam terceiros envolvidos na locação, como fiadores, seguradoras (no caso de seguro-fiança), ou administradoras de condomínio, é importante notificá-los das alterações feitas no contrato, especialmente se impactarem suas obrigações.

9. Guardar uma Cópia do Aditivo

Ambas as partes devem ficar com uma cópia do aditivo assinado. O proprietário deve arquivar o documento junto ao contrato original para futuras consultas ou possíveis litígios.

10. Cumprir as Novas Condições

Após o aditivo entrar em vigor, ambas as partes devem cumprir as novas condições estabelecidas, respeitando os novos termos e prazos do contrato modificado.

Regras para informar o inquilino sobre alterações no contrato de locação existente

Para informar o inquilino sobre a alteração no contrato de locação existente, o proprietário deve seguir alguns passos formais para garantir clareza e transparência na comunicação.
Aqui está um guia de como fazer isso:

Comunique-se por Escrito

A comunicação da alteração deve ser feita por escrito para garantir que o inquilino tenha ciência e possa analisar os termos propostos de forma clara e detalhada. Isso pode ser feito por meio de uma carta ou e-mail, dependendo do método acordado entre as partes.

Especifique a Alteração

No documento, o proprietário deve descrever claramente quais são as mudanças propostas, como:

• Reajuste do valor do aluguel.
• Mudança nas garantias (ex.: troca de fiador, caução).
• Alteração do prazo de locação.
• Outras condições que impactem o contrato atual.

Justifique a Alteração

Explicar o motivo da alteração é importante para que o inquilino compreenda as razões por trás da proposta. Isso pode incluir fatores como reajuste anual, mudanças na legislação, necessidades de manutenção, ou acordos anteriores.

Defina a Data de Início das Mudanças

Informe a data de vigência da alteração proposta. Caso a mudança seja um reajuste de aluguel, por exemplo, indique quando o novo valor começará a ser cobrado.

Proponha uma Negociação, Se Necessário

Ofereça a oportunidade de o inquilino discutir os termos, se houver necessidade. O tom da comunicação deve ser amigável, deixando espaço para uma negociação, caso o inquilino tenha dúvidas ou sugestões.

Envie o Aditivo Contratual

Junto com a carta ou e-mail, envie um aditivo contratual com as novas cláusulas, que deverá ser assinado por ambas as partes. No aditivo, deve estar especificado o que está sendo alterado e o que permanece inalterado no contrato original.

Solicite Confirmação

Peça que o inquilino confirme o recebimento e o aceite das condições propostas. Caso seja necessário, marque uma reunião ou um encontro para discutir e assinar o aditivo contratual.

Guarde o Comprovante de Envio

Se enviar a comunicação por correio, envie com aviso de recebimento, ou se for por e-mail, guarde o comprovante de leitura. Isso ajuda a garantir que o inquilino foi devidamente notificado.
Esse processo formaliza a comunicação e garante que o inquilino seja devidamente informado sobre a alteração no contrato.

Qual a importância do contrato de locação?

O contrato de locação é um documento fundamental em qualquer relação de aluguel de imóveis, pois formaliza e regula os direitos e deveres tanto do proprietário (locador) quanto do inquilino (locatário).

• Estabelecimento de Regras Claras
  O contrato de locação define de forma clara e detalhada os direitos e obrigações de ambas as partes, como o valor do aluguel, os encargos que devem ser pagos, as regras de uso do imóvel, e o prazo da locação. Isso evita mal-entendidos ou conflitos futuros, já que tudo está previamente acordado e documentado.
• Segurança Jurídica
  Um contrato formalizado e assinado proporciona segurança jurídica para ambas as partes. Caso ocorra qualquer tipo de desavença ou descumprimento das cláusulas acordadas, o contrato serve como uma base legal para a resolução do problema, podendo ser usado como prova em eventuais processos judiciais.
• Garantia de Direitos
  O contrato protege os direitos tanto do locador quanto do locatário. Para o proprietário, ele assegura o recebimento do aluguel e define medidas em caso de inadimplência, como a previsão de multas ou garantias (fiador, seguro-fiança). Para o inquilino, garante o direito ao uso do imóvel, proteção contra aumentos abusivos e prazos de desocupação adequados.
• Definição das Condições de Reajuste
  O contrato estipula como e quando o aluguel pode ser reajustado, com base em índices previamente acordados (como IGP-M ou IPCA). Isso evita que o locador aumente o valor do aluguel arbitrariamente e, ao mesmo tempo, assegura a atualização do valor conforme a inflação ou as condições do mercado.
• Previsão de Multas e Sanções
  No caso de descumprimento de obrigações por qualquer uma das partes, o contrato de locação pode prever multas ou penalidades, como em casos de inadimplência, uso inadequado do imóvel, rescisão antecipada, entre outros. Isso desestimula o descumprimento e protege os interesses de ambas as partes.
• Previsão de Garantias
  Um contrato de locação permite que o locador exija garantias que resguardem o cumprimento das obrigações do locatário, como fiador, caução ou seguro-fiança. Essas garantias protegem o proprietário em caso de inadimplência ou danos ao imóvel.
• Prazo de Permanência e Direito à Renovação
  O contrato define o prazo durante o qual o inquilino tem direito a permanecer no imóvel, bem como as condições de renovação. Isso traz previsibilidade para ambas as partes: o inquilino sabe por quanto tempo poderá usar o imóvel, enquanto o locador tem clareza sobre quando o imóvel estará novamente disponível para locação ou venda.
• Proteção Contra Despejo Abusivo
  O contrato impede que o proprietário despeje o inquilino sem justa causa ou sem respeitar os prazos e condições estipulados na Lei do Inquilinato. Isso garante ao locatário a tranquilidade de que poderá permanecer no imóvel enquanto cumprir com suas obrigações contratuais.
• Formalização das Responsabilidades de Manutenção
  O contrato define quem é responsável pela manutenção do imóvel e por eventuais reparos. Geralmente, o locatário cuida de pequenos reparos de uso cotidiano, enquanto o proprietário é responsável por consertos estruturais e grandes intervenções.
• Resolução de Litígios
  Em caso de conflitos, o contrato de locação serve como a principal referência para determinar o que foi acordado entre as partes. Ele pode ser utilizado em mediações, arbitragens ou processos judiciais para resolver disputas, como o não pagamento de aluguel, a devolução do imóvel, ou danos à propriedade.

Perguntas Frequentes

Se o inquilino não concordar com a alteração proposta, o que acontece?

Se o inquilino não concordar com a alteração, o contrato original continua válido até o final do prazo ou até que um acordo seja negociado entre as partes.

O locatário é obrigado a aceitar alterações no contrato?

Não. O locatário não é obrigado a aceitar qualquer mudança proposta pelo proprietário. Qualquer alteração deve ser consensual, e se o locatário não concordar, o contrato original permanece válido até o fim do prazo.

O proprietário pode aumentar o valor do aluguel a qualquer momento?

Não. O aumento do aluguel só pode ocorrer conforme as regras de reajuste estabelecidas no contrato e após o período mínimo de 12 meses, conforme a Lei do Inquilinato. Qualquer reajuste deve seguir o índice previsto no contrato, como IGP-M ou IPCA.

Como alterar um contrato de locação já existente: pontos para reter

• Vale lembrar que o contrato de locação é essencial para formalizar os direitos e deveres entre proprietário e inquilino, garantindo uma relação justa e organizada durante a locação.
• As alterações em um contrato de locação já existente devem ser comunicadas por escrito para garantir que o inquilino seja devidamente informado com clareza e transparência e que possa analisar os termos propostos.
• É importante lembrar que os proprietários podem alterar um contrato de locação já existente em algumas situações específicas, desde que haja concordância do locatário.
• Para alterar um contrato de locação, locador e locatário devem concordar com as mudanças. O proprietário propõe as alterações por escrito e, após o acordo, formaliza-se um aditivo contratual assinado por ambas as partes.

Contrato de arrendamento.