O que é mais rentável para os proprietários: aluguel de curto ou longo prazo?

Os investidores que compram um imóvel para alugar tem a opção de colocar o espaço para aluguel de curto ou longo prazo. Muitos investidores optam por oferecer um aluguel de longo prazo, embora essa possa não ser a melhor opção para todos. Neste artigo, discutiremos o aluguel de curto prazo versus o de longo prazo, e os prós e contras de cada um, para ajudar os investidores a decidir qual estratégia de aluguel pode ser a melhor escolha de acordo com os seus objetivos.

Diferenças entre um e outro

Possuir e operar propriedades de aluguel – como aluguel unifamiliar ou edifícios multifamiliares – são as formas mais comuns de investir em imóveis. No setor imobiliário residencial, o aluguel é frequentemente classificado como de curto ou longo prazo:

Aluguel de curto prazo: normalmente alugado diariamente, semanalmente ou mensalmente. Exemplos de aluguéis residenciais de curto prazo incluem casas de aluguel por temporada, um visitante que aluga um quarto extra e uma casa de aluguel para uma família com um inquilino em um contrato mensal.

Aluguel de longo prazo: geralmente alugado para um inquilino com um prazo de 12 meses com um aluguel anual fixo. A maioria dos arrendamentos residenciais é de 11 meses, embora algumas leis locais de possam permitir arrendamentos por mais de 1 ano.

Prós do aluguel a longo prazo

Renda mais previsível: a receita de aluguel é consistente durante todo o ano, quando um inquilino está em um contrato de aluguel de 12 meses e paga o aluguel pontualmente. Saber quanto dinheiro está entrando a cada mês facilita o orçamento para manutenção e reparos e prevê com mais precisão o potencial retorno do investimento.

Mais fácil de financiar: a propriedade alugada ocupada por um inquilino em um contrato de longo prazo também pode ser mais fácil e acessível de financiar quando um investidor sabe qual é o fluxo de caixa. Os investidores imobiliários podem receber taxas de juros e condições de financiamento mais atraentes quando um credor vê um aluguel de longo prazo como tendo menos risco potencial devido à vacância e reparos mais altos.

Despesas operacionais mais baixas: os locatários em um contrato de aluguel de longo prazo geralmente cuidam de itens básicos, como limpar a casa, cuidar do jardim e pagar por seus próprios serviços públicos. Os aluguéis de longo prazo também geralmente apresentam menos desgaste, porque os inquilinos tendem a cuidar melhor de uma propriedade que consideram sua casa, em vez de um quarto de hotel.

Menos rotatividade de inquilinos: Tarefas administrativas, como comercializar uma propriedade para alugar, negociar e assinar um novo contrato de arrendamento e preparar a propriedade para um inquilino líquido, são muito menores com um aluguel maior. Na verdade, alguns proprietários de aluguel unifamiliar podem encontrar um bom inquilino que renove o contrato ano após ano. Gestão econômica da propriedade: As taxas de administração profissional da propriedade para uma propriedade de aluguel de longa estância geralmente variam entre 8% e 10% ao mês. Por outro lado, as taxas de administração em um alugue curto podem chegar a 30% do aluguel cobrado, simplesmente porque há mais trabalho envolvido devido aos inquilinos entrando e saindo ao longo do mês.

Contras do aluguel a longo prazo

Limitações para aumentar o aluguel: Uma das maiores desvantagens de ter um aluguel de mais de 11 meses é a menor flexibilidade para aumentar o aluguel. Os contratos de locação normalmente exigem que o preço do aluguel permaneça o mesmo durante o prazo do contrato. Isso significa que o fluxo de caixa potencial de um imóvel alugado é limitado pelo preço do aluguel descrito no contrato de longo prazo.

A manutenção pode ser mais difícil: pode ser mais difícil detectar e reparar pequenos problemas antes que eles se tornem grandes e caros com uma propriedade de longo prazo. Para evitar a violação dos direitos do inquilino, o proprietário pode optar por realizar inspeções de propriedade trimestral ou semestralmente e dar o devido aviso antes de entrar na propriedade. Por outro lado, um aluguel de até 11 meses pode ser inspecionado e os reparos necessários feitos sempre que um inquilino sai.

Risco de um inquilino não qualificado: como um aluguel de longo prazo geralmente tem um contrato de 12 meses, a triagem de possíveis inquilinos é crítica. Mesmo com o melhor processo de triagem de inquilinos, de vez em quando um proprietário pode alugar para um inquilino que reclama constantemente, paga o aluguel atrasado ou danifica a propriedade. Despejar um inquilino a longo prazo pode ser demorado e caro. Em comparação, no curto prazo geralmente pode ser encerrado com muito mais rapidez e facilidade.

Prós do aluguel a curto prazo

Embora os aluguéis de longo prazo possam ter uma receita de aluguel mais previsível e sejam mais fáceis de administrar, também existem alguns motivos pelos quais um investidor pode querer considerar a oferta de um aluguel de curto prazo:

Maior potencial de renda bruta: Um investidor com um aluguel de menos tempo pode facilmente ajustar o preço do aluguel para atender à taxa de mercado atual, ajudando a maximizar o valor da receita bruta de aluguel. Dependendo da demanda e das condições do mercado local, um aluguel de curto prazo pode gerar 2 a 3 vezes o valor do aluguel mensal em comparação com um contrato de longo prazo.

Mais fácil de manter: como um inquilino fica apenas por um período limitado de tempo, uma propriedade de curto prazo pode ser mais fácil de manter. As casas podem ser completamente limpas cada vez que um inquilino sai e inspecionadas quanto a quaisquer problemas de manutenção necessários antes da chegada de um novo inquilino.

Maior flexibilidade: alguns investidores oferecem um contrato de curto prazo para manter suas opções em aberto se estiverem pensando em vender. Por exemplo, enquanto outro investidor imobiliário pode gostar da ideia de ter um inquilino no local, um comprador que procura uma residência principal não quer ter uma casa alugada para um inquilino.

Contras do aluguel a curto prazo

Renda consistente não é garantida: embora os aluguéis de curto prazo possam prometer gerar mais receita bruta de aluguel, sempre existe o risco de a casa ficar vazia por um longo período de tempo. Por outro lado, quando uma propriedade é alugada por longo período, é muito mais fácil prever quanto será arrecadado mensalmente.

Despesas operacionais mais altas: Aluguéis de curto prazo podem exigir mais manutenção, especialmente se um inquilino estiver usando o aluguel como alternativa a um quarto de hotel. Propriedades alugadas por curto prazo geralmente precisam ser totalmente mobiliadas e bem mantidas, e podem precisar ser constantemente abastecidas com itens pessoais, como lençóis, toalhas, papel higiênico e utensílios de cozinha.

Despesas de serviços públicos: um inquilino de curto prazo geralmente espera que o proprietário pague pelos serviços públicos, como eletricidade, gás, água, lixo e até TV a cabo e serviço de internet. Embora as despesas de serviços públicos possam ser adicionadas ao aluguel, todas essas contas adicionais podem acabar sendo itens demais para gerenciar para alguns investidores imobiliários.

Leis locais que regulam aluguéis de curto prazo: muitos municípios têm regras mais rígidas para aluguéis de curto prazo do que para propriedades alugadas a um inquilino por muito tempo. Dependendo da cidade, a ocupação pode ser limitada a um período máximo de tempo, e os proprietários podem ser obrigados a cobrar uma taxa de ocupação para aluguéis de curto prazo, semelhante a uma taxa de quarto de hotel.

Coisas para lembrar

Existem vantagens distintas para propriedades distintas, e a escolha certa para um investidor pode ser completamente errada para outro. As pessoas que gostam de possuir e administrar imóveis ativamente podem achar que investir em um aluguel de curto prazo é a opção ideal. Por outro lado, os investidores que procuram uma propriedade que gere rendimentos de aluguer mais previsíveis e sejam mais fáceis de gerir, podem encarar um contrato de longa duração como a melhor escolha.

• A propriedade com contrato longo é normalmente ocupada por um inquilino com um contrato de aluguel de 12 meses.
• As vantagens de um contrato longo incluem receita de aluguel mais previsível, menor rotatividade de inquilinos e facilidade de financiamento.
• As desvantagens de um contrato longo são limitações para aumentar o aluguel, dificuldade de realizar manutenção de rotina e o risco de alugar para o inquilino errado.
• A propriedade com contratos mais curtos é normalmente alugada diariamente, semanalmente ou mês a mês.
• As vantagens de um aluguel de curto prazo incluem maior potencial de receita bruta de aluguel, maior flexibilidade e melhor manutenção.
• As desvantagens de um aluguel de curto prazo são a falta de receita de aluguel consistente, despesas operacionais mais altas e leis locais que limitam ou proíbem aluguéis de curto prazo.

alugar.