Como verificar a documentação do inquilino certo?

Num aluguel, um dos principais receios dos proprietários é a falta de pagamento. Como assegurar a escolha do inquilino certo e verificar sua documentação?

Na verdade não há uma solução 100% segura, mas há uma série de critérios a considerar na escolha do inquilino certo e na verificação de sua documentação.

Os documentos que o candidato a inquilino deve apresentar:

• RG, carteira de motorista ou passaporte em vigor dos candidatos.
• Solvência bancária ou, na falta desta, garantia bancária ou pessoal.
• Últimos três recibos de vencimento (dependendo da negociação). O ideal é que o pagamento do aluguel mensal não seja superior a 30% do seu salário mensal líquido (ou do salário dos interessados) .
• Pagamento de um caução. Segundo o art. 1076º do Código Civil, o proprietário pode pedir um pagamento antecipado, como garantia. Este não deve ser superior ao valor correspondente a três meses de renda. No final da relação, esse valor deve ser devolvido na íntegra, se o imóvel estiver em perfeito estado.

Quais documentos o inquilino deve apresentar

Faça o download de uma lista de documentos a apresentar para o conquistar o aluguel.

Ficha de candidato a inquilino:
Faça o download de uma apresentação com a documentação completa.

É melhor ver os originais, mesmo se ficar só com as fotocópias. A ideia é apagar documentos que podem ter sido falsificados — sim, porque a falsificação dos arquivos é comum–. Verifique também se os salários correspondem às declarações de impostos.

Essa lista de documentos é particularmente adequada para um trabalhador que se responsabilize por outra pessoa. Para outros, como artesãos, estudantes, etc. será necessário confiar exclusivamente na declaração de IRS (para os trabalhadores independentes). Também se pode pedir que a pessoa apresente um fiador (geralmente são os pais dos interessados ou alguém próximo como um tio ou chefe).

Exigência de garantia

A garantia é um apoio dado por um terceiro sobre os pagamentos que o inquilino assume. No caso deste deixar de pagar, o fiador será o responsável por saldar a dívida. No caso do aluguel de casas, o proprietário pode exigir dois tipos de garantias:

• garantia pessoal: outra pessoa, geralmente um familiar, pode dar suporte aos pagamentos do inquilino. Se este deixar de pagar, o fiador responderá pela dívida.
• garantia bancária: neste caso, é uma instituição financeira que responde pelos pagamentos caso o inquilino deixe dívidas pendentes.

Verificar a solvência do inquilino

Para minimizar os riscos do aluguel não ser pago, deve-se evitar que o valor da mensalidade represente uma carga excessiva no orçamento do inquilino.

Por isso, a renda não deve exceder os 25% e os 33% dos ganhos líquidos do futuro inquilino. Este critério também pode ser aplicado à pessoa que representa a garantia.

Mas para além desta percentagem, é importante verificar a “vida restante” do inquilino, ou seja, o dinheiro disponível com que locador fica depois de pagar o aluguel (e os gastos associados). Tudo isso faz parte do processo de verificação da documentação do inquilino certo.

Os 33% terão um impacto muito maior na vida de uma pessoa que ganhe o salário mínimo do que na de uma pessoa que ganhe R$ 9.000 por mês.

Em segundo lugar, para além dos ganhos salariais, devem-se ter em conta os diversos serviços adicionais que podem ser recursos importantes, como os abonos de família ou o subsídio de habitação, no caso dos estudantes.

Por último, no caso dos trabalhadores independentes, que não recebem um valor mensal regular, avalia-se os seus rendimentos anuais. Isto se faz através das liquidações de impostos, se possível, dos últimos dois ou três anos. Assim, é possível avaliar a evolução de seus recursos de um ano para o outro.

Verifique o registro do inquilino para além dos números…

Assegurar que o inquilino pode pagar regularmente o aluguel sem ter dificuldades financeiras infelizmente não garante totalmente o pagamento das mensalidades.

Por um lado, a situação do inquilino pode mudar depois de uns meses. Por exemplo, pode perder o seu trabalho, estar desempregado… algo imprevisível, que não se possa antecipar.

No entanto, o inquilino não tem a obrigação de informar o proprietário acerca da sua mudança de situação e a continuação do contrato dependerá do que ele decida.

Por outro lado, também devemos estar conscientes de que algumas pessoas são bastante bem informadas e abusam dos locatários, aproveitando os longos processos de despejo para não pagar o aluguel depois de um ou dois meses.

Uma forma de se proteger é pedir os últimos comprovantes do aluguel anterior e contatar o locatário de antes para verificar as condições de seu último aluguel.

As inconsistências na documentação apresentada também podem ressaltar alguns fatos do passado, sobre os quais o futuro inquilino deverá ser questionado.

Mas ainda há sanções penais para a falsificação de documentos, como os comprovantes falsos. É uma prática que tem aumentado nos últimos anos. Daí a importância de se ter acesso aos originais.

Como avaliar a seriedade de um inquilino?

A seriedade do candidato dependerá da sua capacidade para apresentar a documentação completa.

Por exemplo, um inquilino com bons números de ganhos mensais não é, necessariamente, um bom pagador e não está imune às dificuldades financeiras. É muito difícil avaliar a honestidade e seriedade da pessoa que está à sua frente.

Aqui estão alguns conselhos práticos:

Observe cuidadosamente o comportamento do candidato: linguagem corporal, tom de voz.

Entre em contato com o proprietário anterior para pedir uma opinião mais aprofundada.

Faça uma pesquisa do perfil do inquilino na internet e nas redes sociais.

O que o proprietário não pode fazer ao verificar a documentação do inquilino

Certos documentos que possam comprometer a privacidade não devem ser pedidos ao inquilino.

Aliás, a lei proíbe a discriminação de alguém por razões de nascimento,
nacionalidade, origem racial ou étnica, sexo, religião ou crenças. Assim como idade, incapacidade, orientação ou identidade sexual, opinião ou qualquer outra condição ou circunstância pessoal ou social.

No entanto, é legítimo que o proprietário pergunte sobre o perfil do seu futuro inquilino, para evitar uma situação difícil no futuro. Entretanto, convém respeitar os direitos do inquilino e não abusar da sua posição, especialmente em zonas onde a procura por casas para alugar é elevada.

Inquilino.