Como transformar e colocar para alugar um imóvel herdado

Herdar uma propriedade pode ser algo triste, então é compreensível se você decidir vendê-la e fechar a porta desse capítulo da sua vida. No entanto, se você não planeja alugar um imóvel herdado, isso pode ter dar um fluxo de renda extra, nesse guia simples te daremos uma visão panorâmica do que envolve essa decisão.

Encontrar um inquilino

Existem muitas maneiras de encontrar um inquilino. Talvez coloque um anúncio online em algum lugar como o 5ª Andar, ou no jornal do seu bairro, e até mesmo como o que anda cada vez mais comum: postar uma publicação no seu perfil nas redes sociais – e assim descobrir que alguém em sua rede está precisando justamente do que você anunciou.

Você precisará redigir um contrato de locação (é fácil encontrar modelos em Rentila) e deve considerar a verificação de crédito de seu potencial inquilino. Tem uma série de maneiras de fazer isso, e também consultar o potencial de pagamento e o risco de ter problemas com essa pessoa.

Outra opção é optar por contratar um agente de locações, que pode fazer o trabalho braçal para você. Alguns agentes oferecem o serviço por partes, sem a necessidade de contratar todo o pacote. Eles anunciarão a propriedade, realizarão visitas e cuidarão de toda a papelada, mas entregarão a administração a você assim que o inquilino tiver as chaves.

Gerenciando a propriedade

Você mesmo pode gerenciar facilmente a propriedade usando nosso software de gerenciamento de propriedades Rentila ou contratar um agente de locações em uma base de gerenciamento total.

Obviamente, há um custo envolvido nisso e pode tornar a vida mais fácil se você preferir uma abordagem mais prática para ser um proprietário. Suas taxas são normalmente uma porcentagem do seu aluguel, não fixas – portanto, podem representar um valor baixo se sua propriedade for (por exemplo) uma grande casa de família com um aluguel alto.

De qualquer forma, você precisará cobrir todos os custos associados a reparos e manutenção separadamente, portanto, faça um orçamento para isso.

Definir aluguel

Verifique sites de propriedades como o 5º Andar e o Zap Imóveis para encontrar propriedades de aluguel semelhantes na área local, para ter uma ideia aproximada de onde lançar a sua. Lembre-se de que definir um aluguel abaixo da média pode ajudar a garantir um inquilino mais cedo, mas os inquilinos pagam regularmente por uma casa particularmente bonita. Se você contratou um agente de locações para fazer o gerenciamento completo de sua propriedade, a taxa deles será deduzida do que você alugar. 

Suas obrigações legais

No Brasil, ao receber um imóvel por herança, existem algumas obrigações legais que devem ser observadas. Aqui estão algumas delas:

• Inventário: Após o falecimento do proprietário anterior, é necessário realizar o processo de inventário para formalizar a transferência do imóvel aos herdeiros. O inventário pode ser realizado judicialmente ou extrajudicialmente, dependendo das circunstâncias e do estado em que ocorreu o falecimento. É fundamental contratar um advogado especializado em direito sucessório para orientar e conduzir o processo.
• Pagamento de impostos e taxas: Durante o processo de inventário, é necessário pagar o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que incide sobre a transferência de bens por herança. A alíquota do ITCMD varia de acordo com o estado onde o imóvel está localizado. Além disso, é importante manter o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em dia, uma vez que a responsabilidade pelo imposto é transferida para os herdeiros.
• Registro do imóvel: Após a conclusão do inventário, é preciso registrar a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse registro é importante para garantir a sua segurança jurídica como novo proprietário e para que o imóvel esteja devidamente regularizado.
• Manutenção e conservação do imóvel: Como novo proprietário, você é responsável pela manutenção e conservação do imóvel. Isso inclui cuidar da estrutura, realizar reparos necessários, pagar as contas de consumo (água, energia elétrica etc.) e cumprir as obrigações condominiais, se o imóvel estiver em um condomínio.

Implicações fiscais

Ao receber um imóvel por herança no Brasil, é importante estar ciente das implicações fiscais envolvidas. Aqui estão algumas informações relevantes:

• Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD): Como mencionado anteriormente, o ITCMD é um imposto estadual que incide sobre a transferência de bens por herança. A alíquota varia de acordo com o estado em que o imóvel está localizado e pode ser progressiva, ou seja, aumentar conforme o valor do imóvel. Geralmente, é necessário pagar o ITCMD durante o processo de inventário.
• Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR): Caso o imóvel recebido seja uma propriedade rural, é importante verificar as obrigações relativas ao ITR. Esse imposto é de competência federal e deve ser pago anualmente pelo proprietário rural. As alíquotas do ITR variam de acordo com a área da propriedade e sua utilização.
• Imposto sobre Ganhos de Capital: Se você decidir vender o imóvel recebido por herança, poderá estar sujeito ao Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital (IRGC). Esse imposto incide sobre a diferença entre o valor de aquisição do imóvel (valor original mais as despesas de melhoria) e o valor de venda. Existem regras específicas para isenção desse imposto em casos de venda de imóveis residenciais, desde que certos requisitos sejam atendidos.
• Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU): Como novo proprietário do imóvel, você será responsável pelo pagamento do IPTU. Esse imposto é municipal e incide sobre a propriedade urbana. Verifique a legislação local para saber sobre as regras e alíquotas aplicáveis.

Reforma e modernização

Com cada vez mais imóveis para alugar, os inquilinos estão cada vez mais exigentes. Portanto, você pode querer alugar um imóvel herdado, mas antes será preciso uma boa reforma, especialmente se ela não for tocada há anos. Você pode colocar uma nova cozinha ou banheiro, substituir os revestimentos do piso ou redecorar completamente do teto ao rodapé.

Você pode precisar (com urgência) religar ou adicionar aquecimento central. Isso pode não aumentar significativamente o rendimento do aluguel, mas certamente pode facilitar o aluguel. E, você também deve saber, o conselho local pode intervir e forçar sua mão se a fiação estiver com defeito ou se houver umidade ou mofo causando problemas de saúde ao inquilino.

Coisas para lembrar se quiser colocar para alugar um imóvel herdado

• Regularização documental: Certifique-se de que a transferência da propriedade do imóvel esteja devidamente registrada em seu nome. Isso envolve finalizar o processo de inventário e obter a documentação necessária, como a Escritura Pública de Inventário e o Registro de Imóveis atualizado.
• Avaliação e adequação do imóvel: Realize uma avaliação do imóvel para determinar o seu valor de mercado e verificar se há necessidade de realizar alguma reforma, reparo ou melhoria antes de colocá-lo para alugar. Uma boa condição do imóvel pode atrair inquilinos e valorizar o seu potencial de locação.
• Definição do valor do aluguel: Pesquise o mercado imobiliário local para ter uma noção dos valores de aluguel praticados em imóveis semelhantes na mesma região. Considere fatores como tamanho, localização, infraestrutura e características específicas do imóvel para definir um valor justo e competitivo.
• Anúncio do imóvel: Prepare um anúncio detalhado e atraente do imóvel para atrair potenciais locatários. Tire fotos de qualidade, destaque as características e vantagens do imóvel, mencione a localização e as comodidades próximas. Você pode divulgar o anúncio em plataformas de classificados online, redes sociais ou contar com a ajuda de uma imobiliária.
• Seleção de inquilinos: Realize uma seleção cuidadosa dos candidatos interessados no imóvel. Solicite informações pessoais, como comprovante de renda, histórico de pagamento e referências. Faça uma análise criteriosa para escolher um inquilino confiável e que atenda aos requisitos estabelecidos.
• Elaboração do contrato de locação: Após selecionar o inquilino, elabore um contrato de locação que esteja em conformidade com a legislação vigente. É recomendado buscar auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir a validade e segurança do contrato.
• Registro do contrato de locação: Embora não seja obrigatório, é aconselhável registrar o contrato de locação no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. O registro confere publicidade ao contrato e garante maior segurança jurídica para ambas as partes.
• Gerenciamento da locação: Durante o período de locação, é necessário realizar a administração do imóvel, incluindo a cobrança do aluguel, o acompanhamento de eventuais reparos e a resolução de questões relacionadas à manutenção e conservação do imóvel. Você pode optar por fazer isso pessoalmente ou contratar uma imobiliária para auxiliá-lo nessa tarefa.

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